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日前 ，中国指数研究院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45% 。市场人士普遍认为，楼市新政持续发酵 、股市走强刺激需求 、经济企稳预期增强等是近期楼市“升温”的重要因素。不过，在整体“供大于求”格局未变 、居民资产配置趋势日益多元化的背景下，未来房价上涨空间有限 ，分化走势仍将延续。
5月成交创6年新高
最近 ，楼市似乎已经感受到了初夏的温度 。在价格上 ，与4月份相比 ，5月价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量则减少了8个 。而在成交量上，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，亦创下了近6年的同期新高 。
具体看，我国一、二、三线城市成交量均有不同程度的上升。其中，一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7% ；二线城市由4月的25.0%上升至25.3%；三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。
对于近期房地产市场的表现，中国指数研究院在其报告中分析指出，近期货币政策利好持续加码 ，地方层面也紧跟中央步伐积极出台相应的“促需求”和“稳消费”政策，与此同时，各大房企也都趁势加大了推盘力度 ，这些都为楼市回暖增添了动力，最终促使住宅整体成交量的平稳释放。
中央财经大学经济学院教授张铁刚告诉本报记者 ，近期房价的回暖受到流动性、资本市场以及楼市自身供需等多重因素的影响。“首先，央行近期的降息降准在一定程度上保障了市场整体的流动性；其次 ，资本市场的火热也对房地产市场产生了传导；最后 ，楼市前期已经经历了一轮较为充分的调整 ，自身也有回升需求 。”张铁刚分析 。
股市与楼市互相拉动
在许多业内人士眼中，近期高位震荡的股市无疑成了楼市的“最佳外援”。亚豪机构市场总监郭毅表示，沪指不久前在接近5000点时重挫，这样的宽幅震荡背后必然引发前期获利资金出逃 ，与之相比 ，楼市则成为固化资产 、保值增值的首选 。
“在吸收流动性上，股市和楼市既有相互替代的作用，也能产生互相拉动的效果。”张铁刚介绍说 ，一方面 ，股市的上涨让更多人释放了改善性住房需求；另一方面 ，股市震荡时的风险释放也会引起部分资金流向楼市，从而推高房价 。
不过，也有专家认为 ，没有必要把股市视为楼市的“救世主”。申万宏源证券研究所首席分析师桂浩明表示，股市和楼市只是资金流动中的不同选项 ，并且这种流动从来都是双向的。与股市下跌相比，人们对楼市未来的预期才是影响房价最重要的因素 。
有关专家进一步指出，房价的上涨会让住宅资产本来就不高的流动性变得更差 ，而大多数业主会发现持有物业收益的机会成本实际上已经过高，拥有多套住宅不仅没有实现财富增值保值 ，反而还会失去财富的流动性 ，这反过来将抑制房价的过度上涨。
分化走势仍将延续
值得注意的是，短暂而局部的回暖并未改变总体房价同比仍然下跌的事实 。统计显示 ，尽管跌幅收窄，但5月份全国100个城市住宅均价同比仍然下跌了3.73%。其中，南通 、西安等37个城市同比跌幅在5%-10%之间，而桂林、三亚等16个城市同比跌幅更是超过了10% 。
专家指出，我国房价拐点的形成 ，是人口拐点、经济结构 、收入格局和居民财富配置转型等趋势性因素共同作用的结果。因此，如果将近期适度的回暖视作房价重返“大涨通道”的前奏，那么显然是不够严谨的 。
“事实上，与欧美发达国家的城镇化水平相比，我国房地产业还有巨大的发展空间。但是就目前而言 ，我国人口仍过度向大城市集中，区域位置不同的住宅价格差异巨大，不同地区楼市分化明显。可以预计 ，接下来房价仍会呈分化走势 ，热点地区涨幅可能较高。”张铁刚表示 ，未来房地产格局向扁平化发展将会是一个合理的方向 。
作为普通购房者，应该如何看待近期楼市的回暖呢 ？业内人士建议 ，市民买房置业时要结合自身家庭的实际需求，不要因冲动或投机心理而入市 ，选择区域时也应尽量避免价格涨幅过快 、炒作氛围过重的片区。（摘自人民日报海外版）
